Compare Properties Title

Сравни
Можете да сравните само 4 имота, всяки добавен новаимот ще замени първя от сравнението.

Блог

Каква възвръщаемост и рискове, можем да очакваме, при закупуване на имоти в Европа

След периода на икономическата криза, европейският пазар на недвижими имоти е силен през последните години. Международните инвеститори все още са оптимистично настроени по отношение на перспективите, което води до по-нататъшен растеж на няколко европейски пазара на имоти през 2019 г. Дори във Великобритания, въпреки много несигурността след Brexit, големите градове като Лондон и Бирмингам остават на възходяща траектория. Но колко привлекателно за инвеститорите е купуването на имоти в Европа? И още по-важното може ли инвеститорите да очакват добра възвръщаемост на инвестициите си в недвижими имоти в сегашния момент?

По-долу, ще разгледаме основните европейски тенденции в областта на недвижимите имоти, както и какво да очакват купувачите, ако решат да инвестират в имоти в Европа.

Защо Европа остава предпочитана за инвеститорите в недвижими имоти?

Само преди няколко години много специалисти предсказваха края на Европа. Но от тогава насам, наблюдаваме непрекъснато нарастващи цени на имотите, на пазари като Берлин, Лисабон, Дъблин, Ротердам, Загреб и др. Това се дължи на факта, че инвеститорите предпочитат тези градове, като места в които да инвестират. Поради тази причина в тези градове, цените на недвижимите имоти, показват високи нива на растеж.

Пазарите в Европа на търговски и жилищни имоти, всъщност са скъпи. На тази основа, съвсем основателно можем да поставим въпроса: Как при нисък икономически растеж и ниска инфлация, пазарът на недвижими имоти продължава да привлича глобални инвеститори?

Отговорът се крие в паричната политика на Европейската централна банка (ЕЦБ) и няма нищо общо с недвижимите имоти. Няколко поредни години ЕЦБ е приела парична политика за поддържане на изкуствено ниски лихвени проценти. Така инвеститорите не виждат друга възможност освен да инвестират в недвижими имоти. Инвестирането в други инструменти, като акции или облигации може да бъде твърде рисковано. Първите са нестабилни, а вторите са скъпи, още повече, че доходността все още се движи около много ниски нива.

Дори и скъпи, недвижимите имоти все още предлагат парична доходност или доход от наем от няколко процента.  Тази възвръщаемост е за предпочитане в сравнение с близките до нула лихви, предложени от други активи. Но ниската цена на ресурса, следствие от паричната политика на ЕЦБ, крие и рискове, тъй като и цените на имотите се поддържат от тази парична политика.

Ако погледнем някои нововъзникващи пазари, ще видим, че те изпитват проблеми с намаляващите темпове на растеж, по-ниските цени на суровините и нестабилността на валутите. Заможните инвеститори от развиващите се пазари се фокусираха към Европа, защото трябваше да диверсифицират своите инвестиции. Европа, която само до преди десетилетие беше заобикаляна от инвеститорите, същите тези инвеститори сега инвестират в Европа.

На континентът има пазари на имоти, които като цяло привличат международни капиталови потоци. Но в Европа все още има потенциал за икономиките и по-висока инфлация, а това влияе положително на инвестициите. Това е основната причина, поради която недвижимите имоти в континентална Европа и възстановяващите се пазари се представиха толкова добре.

Как инфлацията се отразява при закупуване на имоти в чужбина?

Някои инвеститори си задават въпроса, дали ниската инфлация има значение. При нарастваща инфлация, инвеститорите влагат средства в недвижими имоти, за да защитят своите ресурси. Днес обаче нямаме инфлация или тя много ниска. Инфлацията в еврозоната, продължително време е под 2 % и не се очаква да нарасне значително през следващите години. Ако поради една или друга причина инфлацията се възстанови допълнително, инвеститорите в недвижими имоти биха могли да се възползват, защото освен потенциалното повишаване на стойността на техните инвестиции, договорите за наем обикновено са съобразени с инфлацията и те се преразглеждат и индексират с нейния размер. Продължителната липса на инфлация би била лоша новина за инвеститор в имоти. Но в случай на дефлация виждаме и намаляване на стойността на активите и това също не е добра новина. Инфлацията оказва своето значение и голяма част от инвеститорите очакват да има завръщане на полезната за икономиката инфлация от 2% през следващите години.

Какви са очакванията за лихвите в Европа?

От години се прогнозират по-високи лихви, но до сега това не е факт. Лихвените проценти все още са много ниски – в най-добрия случай се стабилизират, но със сигурност не се покачват значително. Сега Европа е в ситуация с лихвени проценти предимно под 1%. Без инфлация доходността или потенциалната печалба няма да се повишат. Въпреки това инвеститорите се възползват от финансиране при много ниска цена на заем. Тази тенденция се среща почти навсякъде по света. Пазарите на жилища са много популярни, тъй като всеки се опитва да финансира или рефинансира ипотеката си, за да придобие жилище, докато лихвите по ипотечните кредити са ниски.

Много инвеститори се питат: колко дълго ще продължат ниските лихви? Още една година, две или може би три? Никой не знае със сигурност, но лихвите отново ще се повишат. Тогава може да имаме сериозен пазарен проблем. Ако сте закупили имот, търговски или жилищен, с ниска доходност от 3 %, дори ръстът на лихвите с 1–2% може да окаже сериозно влияние върху възвръщаемостта на печалбата ви.

Когато финансирате вашия недвижим имот, това трябва да става при фиксирани лихви. Купувачите не трябва да обмислят финансиране с плаващи лихви, защото въпреки че към момента те са ниски, то при по-продължителен период на финансиране, те могат да се покачат. Дори лихвените проценти да се повишат по-късно, цената на заема ще бъде фиксирана. Освен това, ако инфлацията се повиши, разходите ви за заеми остават фиксирани, докато доходите ви от наем могат потенциално да се повишат в съответствие с инфлацията.

Каква възвръщаемост могат да очакват инвеститорите в недвижими имоти?

На основните пазари в Европа се очаква възвръщаемостта да бъде положителна. Може да не правите 10–15% годишно, но може да имате няколко процента годишна парична възвръщаемост. В действителност, фокусът на инвеститорите трябва да е върху пари, а не върху печалби от капитал, защото основните жилищни пазари вече са скъпи. Но ако трябваше да купувате на пазари с по-проблемна история наскоро като Испания или Гърция, може да имате шанс да спечелите от инвестицията, ако икономиките продължат да се подобряват.

Пазарът на нежилищни имоти е подобен: или купувате на утвърдени пазари  офиси или търговски площи и очаквате парична възвръщаемост от около 4–6% с ограничени капиталови печалби, или купувате на възстановяващи се пазари. Това може да включва Южна и Централна Европа. Възвръщаемостта може да бъде по-висока, макар и с много по-големи рискове.

В момента еврото е доста стабилно. Имотите в много страни все още са по-евтини за чужденците и инвеститорите биха могли да се възползват, ако еврото внезапно се засили. Европейските недвижими имоти са с изключително голямо търсене и това е интересен клас активи. И все пак инвеститорите не трябва да надценяват очакванията си за възвръщаемост, те трябва да бъдат реалист.

Къде са най-добрите места за инвестиране в недвижими имоти?

От една страна, ние имаме основните, утвърдени пазари на имоти, които почти не видяха криза. От друга страна, основните европейски столици като Лондон и Париж се считат за сигурно убежище за недвижими имоти. Обединеното кралство, Франция и Германия например взеха по-голямата част от обема на инвестициите, представляващ над 70% от транзакциите преди 2016–17 г. и остават твърдите фаворити за инвеститорите. Някои съседни страни в Южна Европа, както и някои страни в Северна и Централна Европа, имаха по-нестабилни пазари в началото на десетилетието, но сега имат растеж.

Великобритания

Въпреки несигурността за Brexit, недвижимите имоти в Лондон продължават да са силно търсени. Големи инвестиционни проекти водят до увеличени инвестиции в области като Бирмингам, Есекс и Беркшир. Междувременно Манчестър и Североизточният регион също се възползват от многомилионни инвестиционни проекти.

Франция

Във Франция Париж продължава да привлича силни инвестиции и предлага доходност от наем между 3-4%. С Парижката олимпиада през 2024 г. и Гранд Париж – понастоящем най-голямата транспортна инфраструктура в Европа – на хоризонта се очаква нещата да останат силни. На юг Лион преживява силен икономически растеж и създаване на работни места, което поражда търсене на имоти.

Германия

Много хора смятат Германия за една от най-добрите страни за инвестиране за 2019 г. Всъщност големи градове като Берлин, Хамбург, Франкфурт и Мюнхен са в първите десет от списъка с най-добрите места за инвестиране в недвижими имоти. Наемите в четирите града вероятно ще се увеличат между 6-7% до 2020 г.

Инвеститорът има възможност или да инвестира в много скъпи имоти на утвърдени европейски пазари – но това е сигурна инвестиция с ниска възвръщаемост – или да инвестира в тези пазари, където цените са паднали, но се възстановяват. Инвеститорите, които са готови да поемат малко повече риск, биха могли да имат по-висока възвръщаемост.

Други места в Европа, също представляват добри възможности за инвеститорите, желаещи да поемат по-голям риск. В Италия, Милано и Рим се възстановяват от несигурността и бележат растеж, обусловен от огромни национални инвестиции. Испания също е в крак след труден период. И в Мадрид и Барселона се наблюдава спад на свободните работни места и увеличение на наемите. В Холандия наемите се увеличават по-бързо от очакваното в градове като Амстердам и Ротердам. Това вероятно ще продължи.

В северната част от континента определено Швеция е тази, която трябва да се следи. БВП нарасна с 2,7% през 2018 г. и имаше 17% увеличение на инвестициите. Инвеститорите в недвижими имоти могат да се възползват от ниските лихви, за да инвестират в имоти в градове като Стокхолм.

Няколко града в централна и източна Европа също си заслужават да се разгледат. Прага претърпя бум на търговските имоти през последните две години. Друг град, който изглежда на ръба на бума е Букурещ. Инвестициите през 2018 г. например бяха почти пет пъти по-големи, отколкото през 2017 г.

Сега Европа предлага възможности както за нискорискови, така и за инвеститори, склонни да поемат и по-голяма доза риск. Виждаме комбинация от инвеститори – тези, които инвестират в основните пазари с очакване от няколко процента възвръщаемост и тези, които инвестират в европейски страни, очаквайки да се възползват от възстановяването на пазара на имоти.

Трябва ли да обмислите инвестиция с по-висок риск?

В крайна сметка всичко се свежда до това каква инвестиция искате да направите, какъв риск искате да поемете и каква част от възвръщаемостта търсите. Трябва обаче да проучите задълбочено всички потенциални инвестиции и да инвестирате само това, което сте готови да загубите, ако нещата не се получат както очаквате.

Освен това трябва да отделите известно време за подготовка. Въпреки че имотите на възстановяващите се пазари могат да бъдат по-евтини, има някои основни неща, които трябва да направите, преди да придобиете имот в чужбина. Когато решите да инвестирате в имоти, вземете под внимание, че всяка страна има свои собствени правила и административни изисквания. Това може да ви струва допълнително време и пари. В Испания например испанският нотариус не е задължен по закон да разкрива цялата информация, така че ще трябва да наемете адвокат да извърши допълнителна проучване, за да се уверите например, че разрешението за строеж е валидно и няма скрити разходи.

Какво трябва да знаете, преди да купите имот в Европа?

Всяка държава има фискални политики, които трябва да проверите, както например: какви местни данъци и такси трябва да плащате; какво се случва с имота в случай на смърт; дали трябва да плащате данъци върху наследството.

Вашата нетна доходност от инвестиции в имоти вероятно ще намалее през следващите години. В крайна сметка е разумно да се предполага, че данъците, таксите и разходите ще нарастват в много страни в Европа.  Това не трябва да е причина да се въздържате от закупуване на имоти в Европа. Досега инвеститорите не бяха обезкуражени да купуват имоти въпреки по-високите данъци. Това обаче може да намали доходността ви и инвеститорите трябва да знаят това предварително.

От друга страна ниската цена на заема компенсира отрицателното въздействие на тези фискални проблеми. Това е ключова причина, поради която в много стабилни европейски държави цените на жилищата или са се стабилизирали, или са се повишили значително, като в Германия и редица други пазари.

Има и специфични неща, които също са от значение, преди да вземете решение къде да инвестирате, например: може да бъде трудно да се изгони наемател, ако той спре да плаща наем. В Европа, наемателите са по-защитени, ако имате проблем и се обърнете към съда, това може да бъде много дълъг процес. За разлика от САЩ и в по-малка степен във Великобритания.

Тенденции на пазара на имоти в Европа

Основна тенденция на европейския жилищен пазар са купувачите, които търсят по-малки къщи. Те вече не избират да придобиват „палати “. В крайна сметка това е скъпо за закупуване и поддръжка. По-специално възрастните хора са тези с пари, но често не могат да се справят с поддържането на огромни къщи. От друга страна, по-младите хора нямат пари, но не са склонни да отделят време за поддържане на големи имоти. Затова предлагането в луксозният сегмент и на големи къщи, е по-голямо.

Вместо това възрастните граждани предпочитат да продават къщите си и да инвестират в по-малки, луксозни апартаменти с гледка. Те са готови да вложат много пари в петзвезден апартамент без много работа.

Дори когато по-младите хора нямат достатъчно пари, родителите често са готови да помогнат. Ако например оставят спестяванията си в банката, те ще получат малка възвръщаемост, тъй като лихвите са около нула. Ако родителите искат да помогнат на децата си, те могат да обмислят да инвестират в по-малки и по-достъпни жилища. 

 Това е не само финансова тенденция, но и социална. Следователно предприемачите и инвеститорите трябва да обмислят покупка на къщи и апартаменти със среден или по-малък размер. Те също трябва да наблегнат на енергийно ефективни качества, което очевидно е голям бизнес почти навсякъде по света. 

Недвижимите имоти все повече се разглеждат като инвестиционен обект. Дори семействата купуват имоти в Европа като втори дом с идеята да намерят наемател.

Ако купувате имот и го отдадете под наем, може да имате доходност от наем 2–4% нетно след данъците. Това не е твърде високо като възвръщаемост, но днес всичко е относително. Ако сравним това с 1% доходност при дългосрочна корпоративна облигация, най-малкото, дава възможност на инвеститорите потенциално да спечелят по-висока доходност. Хората днес правят точно това.